Háló Vajdasági Fejlesztési Alap

 

Sadržaj novog broja Preduzetničkog informatora:

                                                               Novembar/1-2016                                   

 

ZAKUP NEPOKRETNOSTI

 

Odredbama 567. do 599. Zakona o obligacionim odnosima je regulisan ugovor o zakupu.

 

PRIHODI OD IZDAVANJA  SOPSTVENIH NEPOKRETNOSTI

KOJI OSTVARUJU REZIDENTNA FIZIČKA LICA U REPUBLICI SRBIJI

 

U Zakonu o porezu na dohodak građana je uređen porez na prihode od nepokretnosti kroz novododate članove: od  65a do 65g, kojima se uređuje oporezivanje prihoda od nepokretnosti.

 

SAMOOPOREZIVANJE

 

U skladu sa članom 100a Zakona o porezu na dohodak građana, obavezu utvrđivanja i plaćanja poreza samooporezivanjem ima obveznik koji ostvaruje  prihod od nepokretnosti, kada ove prihode ostvari od isplatioca koji nije dužan da obračuna i plati porez po odbitku.

Podnošenje poreske prijave na obrascu PP OPO

Način utvrđivanja poreske obaveze

Poreski prekršaji poreskih obveznika - fizičkih lica

Poreska krivična dela

 

…………………………………..

 

 

ZAKUP NEPOKRETNOSTI

 

Ugovor o zakupu je regulisan odredbama 567. do 599. Zakona o obligacionim odnosima("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93 i "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja).

Ugovorom o zakupu nepokretnosti se zakupodavac obavezuje da zakupcu preda određenu nepokretnost na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća zakupninu.

Ugovor o zakupu  nepokretnosti se sastavlja u pismenoj formi, a ne postoji obaveza overavanja ugovora kod nadležnog organa overe. Zakupnina se utvrđuje u dinarskom iznosu, ali se može utvrditi i u devizama a plaćati u dinarima, a može se ugovoriti i plaćanje u devizama (član 34. stav 2. tačka 5. Zakona o deviznom poslovanju"Sl. glasnik RS", br. 62/2006, 31/2011, 119/2012 i 139/2014).

Zakupodavac je dužan da zakupcu preda zakupljenu nepokretnost sa njenim pripacima u ispravnom stanju i izdatu nepokretnost održavati u ispravnom stanju i vršiti sve potrebne opravke na njoj. Zakupodavac odgovora za sve nedostatke zakupljene stvari koji smetaju njenoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi i ne može bez pristanka zakupca vršiti izmene na zakupljenoj nepokretnosti ukoliko bi to ometalo upotrebu stvari, za vreme trajanja zakupa.

Zakupac je dužan da zakupljenu nepokretnosti upotrebljava kao dobar privrednik, odnosno kako je određeno ugovorom ili namenom nepokretnosti. Zakupac ima obavezu da snosi troškove sitnih popravki izazvanih redovnom upotrebom nepokretnosti i ima obavezu da plaća zakupninu u rokovima koji su određeni ugovorom. Zakupac može zakupljenu nepokretnost dati u zakup drugome (podzakup) ako to nije ugovorom isključeno. Po isteku zakupa dužan je zakupljenu nepokretnost vratiti u stanju u kojem je bila kad mu je predata u zakup.

Ugovor o zakupu nepokretnosti koji je zaključen na određeno vreme prestaje protekom ugovorenog vremena. U slučaju da zakupac produži da upotrebljava nepokretnost po proteku vremena za koje je ugovor zaključen, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.

Ugovor o zakupu nepokretnosti čije trajanje nije određeno prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući otkazni rok određen u ugovoru.

 

PRIHODI OD IZDAVANJA  SOPSTVENIH NEPOKRETNOSTI

KOJI OSTVARUJU REZIDENTNA FIZIČKA LICA U REPUBLICI SRBIJI

 

Oporezivanje prihoda od izdavanja nepokretnosti  reguliše:

ZAKON O POREZU NA DOHODAK GRAĐANA

("Sl. glasnik RS", br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 - dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 - ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 - odluka US, 7/2012 - usklađeni din. izn., 93/2012, 114/2012 - odluka US, 8/2013 - usklađeni din. izn., 47/2013, 48/2013 - ispr., 108/2013, 6/2014 - usklađeni din. izn., 57/2014, 68/2014 - dr. zakon, 5/2015 - usklađeni din. izn., 112/2015 i 5/2016 - usklađeni din. Izn.).

Zakon o izmenama i dopunama Zakona o porezu na dohodak građana objavljen je u “Službenom  glasniku RS”, broj 112/15 od 30. decembra 2015. godine, a stupio je na snagu i primenjuje se od          1. januara 2016. godine, s tim da se odredbe koje se odnose na oporezivanje prihoda od nepokretnosti primenjuju od 1. januara 2017. godine.

To praktično znači, da se ova vrsta prihoda (prihodi od izdavanja nepokretnosti), u toku 2016. godine  ima poreski tretman prihoda od kapitala, a od 01. januara 2017. godine oporezuje se kao posebna vrsta prihoda: prihod od nepokretnosti.

"Prihodi koji podležu oporezivanju

Član 3

Porezu na dohodak građana podležu sledeće vrste prihoda:

1) zarade;

2) prihodi od samostalne delatnosti;

3) prihodi od autorskih prava, prava srodnih autorskom pravu i prava industrijske svojine;

4) prihodi od kapitala;

5) prihodi od nepokretnosti;

6) kapitalni dobici;

7) ostali prihodi.

Prihodi iz stava 1. ovog člana oporezuju se bilo da su ostvareni u novcu, u naturi, činjenjem ili na drugi način."

U Zakonu o porezu na dohodak građana (u daljem tekstu: Zakon) je uređen porez na prihode od nepokretnosti kroz novododate članove: od  65a do 65g, kojima se uređuje oporezivanje prihoda od nepokretnosti.

"POREZ NA PRIHODE OD NEPOKRETNOSTI

Predmet oporezivanja

Član 65a

Prihodima od nepokretnosti smatraju se prihodi koje obveznik ostvari izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti.

Prihod od nepokretnosti iz stava 1. ovog člana je ostvarena zakupnina u koju se uračunava i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, osim obaveza plaćanja troškova nastalih tokom zakupa, a koji zavise od obima potrošnje zakupca (npr. električne energije, telefona i slično).

Izuzetno od st. 1. i 2. ovog člana, prihodi koje od izdavanja nepokretnosti ostvari preduzetnik koji obavlja delatnost izdavanja nepokretnosti oporezuju se kao prihod od samostalne delatnosti.

Nepokretnostima iz stava 1. ovog člana smatraju se:

1) zemljište;

2) stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi.

Poreski obveznik

Član 65b

Obveznik poreza na prihode od nepokretnosti je fizičko lice koje izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti ostvari prihode po tom osnovu.

Obveznikom u smislu stava 1. ovog člana ne smatra se preduzetnik koji nepokretnosti izdaje u zakup ili podzakup u okviru obavljanja registrovane samostalne delatnosti.

Poreska osnovica

Član 65v

Oporezivi prihod od nepokretnosti čini bruto prihod iz člana 65a stav 2. ovog zakona, umanjen za normirane troškove u visini od 25%.

Izuzetno od stava 1. ovog člana, kod utvrđivanja oporezivog prihoda od nepokretnosti ostvarenog po osnovu iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna taksa, normirani troškovi se priznaju u visini od 50% od bruto prihoda.

Obvezniku poreza na prihode od nepokretnosti, na njegov zahtev, umesto normiranih troškova priznaće se stvarni troškovi koje je imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, ako za to podnese dokaze.

Oporezivi prihod od nepokretnosti koji ostvari obveznik zakupac koji nepokretnost izdaje u podzakup, čini razlika između zakupnine koju ostvaruje i zakupnine koju plaća zakupodavcu.

Poreska stopa

Član 65g

Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20%.”

 

SAMOOPOREZIVANJE

 

U skladu sa članom 100a Zakona,  obavezu utvrđivanja i plaćanja poreza samooporezivanjem ima obveznik koji ostvaruje  prihod od nepokretnosti, kada ove prihode ostvari od isplatioca koji nije dužan da obračuna i plati porez po odbitku.

Kada je prihode od nepokretnosti ostvarilo fizičko lice, a isplatilac prihoda (u našem slučaju zakupnine) je pravno lice ili preduzetnik, onda je to pravno lice ili preduzetnik dužno da podnese poresku prijavu na Obrascu  PPP-PD, da obračuna i da uplati porez (zakupodavac je  fizičko lice, a zakupac je  pravno lice ili preduzetnik), znači, u ovom slučaju porez se plaća po odbitku.

Fizička lica, kao zakupodavci, koja ostvaruju prihode od izdavanja sopstvenih nepokretnosti, izdavanjem nepokretnosti fizičkom licu, imaju obavezu da samostalno utvrđuju porez u skladu sa poreskim propisima, na obrascu PP OPO.

Fizičko lice, koja ostvaruje ove prihode, kao poreski obveznik, dužno je da u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda izvrši obračun poreza samooporezivanjem, da podnese Obrazac PP OPO Poreskoj upravi i da plati obračunat porez. 

Podnošenje poreske prijave na obrascu PP OPO

Poresku prijavu obveznik poreza na prihode od nepokretnosti je dužan da podnese poreskom organu na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost.

Poreska prijava na obrascu PP OPO podnosi se u elektronskom obliku, preko portala Poreske uprave ili popunjavanjem prijave u okviru korisničke aplikacije na portalu Poreske uprave.

Poreska prijava se smatra podnetim, kada Poreska uprava dostavlja obaveštenje o prijemu (u elektronskom obliku) podnosiocu prijave (potvrđuje formalnu i matematičku tačnost podataka iz poreske prijave, dodeljuje broj prijave, broj odobrenja za plaćanje poreza samooporezivanjem na jedinstveni uplatni račun). 

Ako podneta elektronska prijava sadrži greške, tada podneta poreska prijava dobija status Odbijena/neispravna, a takva prijava ne smatra se podnetom. Poreski obveznik je dužan da ispravi greške koje su prikazane u obaveštenju koje dobija i da tako ispravljenu poresku prijavu ponovo podnese.

Od 1. marta 2016. godine u primeni je novi Pravilnik o poreskoj prijavi o obračunatom porezu samooporezivanjem i pripadajućim doprinosima na zaradu, odnosno drugu vrstu prihoda od strane fizičkog lica kao poreskog obveznika (“Službeni glasnik RS” br.15/16), kojim je propisana poreska prijava na novom obrascu  PP OPO.

Način utvrđivanja poreske obaveze

Oporezivi prihod od nepokretnosti čini bruto prihod, umanjen za normirane troškove u visini od 25%.

Izuzetno, normirani troškovi se priznaju u visini od 50%, ako je prihod ostvaren iznajmljivanjem stanova, soba i postelja putnicima i turistima, za koje je plaćena boravišna taksa.

Zakupnina se najčešće ugovara u neto iznosu. Ako je zakupnina ugovorena u neto iznosu, potrebno je neto iznos preračunati u bruto iznos, radi ispravnog obračuna poreza.

Koeficijent za preračun neto iznosa na bruto iznos (kada su normirani troškovi 25%): 1,17647059

Primer:

Zakupnina je ugovorena u neto iznosu od 10.000,00 dinara mesečno:

1. Neto prihod: 10.000,00 din

2. Koeficijent za preračun: 1,17647059

3. Bruto prihod (r.br.1. x r.br.2.)= 11.764,71 din

4. Normirani troškovi 25% (r.br.3. x 25%) = 2.941,18 din

5. Oporeziv prihod (r.br.3.- r.br.4.) = 8.823,53 din

6. Porez 20% (r.br.3. x 20%) = 1.764,71 din

 

Obrazac PP OPO sastoji se iz četiri dela:

1.      Podaci o poreskoj prijavi

2.      Podaci o poreskom obvezniku

3.      Podaci o načinu ostvarivanja prihoda

4.      Podaci o vrstama prihoda

Primer popunjavanja 1. dela poreske prijave: 1. Podaci o poreskoj prijavi, kada poreski obveznik podnosi poresku prijavu PP OPO pre ili na datum dospelosti poreske obaveze propisan Zakonom:

Ako je poreskom obvezniku  isplaćen prihod po osnovu izdavanja nepokretnosti dana 9.11.2016. godine, Poreska prijava PP OPO se može podneti blagovremeno u periodu od 9.11.2016. do 10.12.2016. godine. Rok za podnošenje prijave se računa počev od prvog narednog dana od dana ostvarivanja (isplate) prihoda, odnosno od 10.11.2016. do 10.12.2016. godine.

 

1.1 Vrsta prijave	1
1.2 Obračunski period	11.2016.
1.3 Datum ostvarivanja prihoda	9.11.2016.
1.4 Datum dospelosti poreske obaveze	10.12.2016.
1.4a Datum do kojeg je obračunata kamata	Kod opšte prijave ne upisuje se

 

Oporezivi prihod od sopstvenih nepokretnosti i godišnji porez na dohodak građana

Oporezivi prihod od sopstvenih nepokretnosti (iz člana 65v Zakona) uključuje se u godišnji porez na dohodak građana (godišnji porez na dohodak građana plaćaju fizička lica koja su u kalendarskoj godini ostvarila dohodak veći od trostrukog iznosa prosečne godišnje zarade po zaposlenom isplaćene u Republici u godini za koju se utvrđuje porez, prema podacima republičkog organa nadležnog za poslove statistike).

 

Poreski prekršaji poreskih obveznika - fizičkih lica

U skladu sa ZAKONOM O PORESKOM POSTUPKU I PORESKOJ ADMINISTRACIJI

("Sl. glasnik RS", br. 80/2002, 84/2002 - ispr., 23/2003 - ispr., 70/2003, 55/2004, 61/2005, 85/2005 - dr. zakon, 62/2006 - dr. zakon, 63/2006 - ispr. dr. zakona, 61/2007, 20/2009, 72/2009 - dr. zakon, 53/2010, 101/2011, 2/2012 - ispr., 93/2012, 47/2013, 108/2013, 68/2014, 105/2014, 91/2015 - autentično tumačenje, 112/2015 i 15/2016),  a na osnovu stava 1. tačke 6. člana 180. ovog Zakona:

Novčanom kaznom od 5.000 do 150.000 dinara kazniće se za prekršaj fizičko lice, koje nije preduzetnik ako:

"Poreskoj upravi ne podnese, ili ne podnese u zakonskom ili dodatnom roku poresku prijavu, ili ako je podnese nepotpisanu, ili u prijavu unese netačne podatke, a ne ispravi ih u propisanom roku, ili je podnese bez potrebne dokumentacije i dokaza od značaja za utvrđivanje poreza (član 25. tačka 2), član 38. st. 2. i 3, član 40. stav 1. i član 41)".

Poreska krivična dela

Poreska utaju reguliše  KRIVIČNI ZAKONIK ("Sl. glasnik RS", br. 85/2005, 88/2005 - ispr., 107/2005 - ispr., 72/2009, 111/2009, 121/2012, 104/2013 i 108/2014), a prema članu 229. ovog Zakona:

"(1) Ko u nameri da potpuno ili delimično izbegne plaćanje poreza, doprinosa ili drugih propisanih dažbina, daje lažne podatke o zakonito stečenim prihodima, o predmetima ili drugim činjenicama koje su od uticaja na utvrđivanje ovakvih obaveza ili ko u istoj nameri, u slučaju obavezne prijave, ne prijavi zakonito stečeni prihod, odnosno predmete ili druge činjenice koje su od uticaja na utvrđivanje ovakvih obaveza ili ko u istoj nameri na drugi način prikriva podatke koji se odnose na utvrđivanje navedenih obaveza,a iznos obaveze čije se plaćanje izbegava prelazi stopedeset hiljada dinara,

kazniće se zatvorom od šest meseci do pet godina i novčanom kaznom.

(2) Ako iznos obaveze iz stava 1. ovog člana čije se plaćanje izbegava prelazi milion i petsto hiljada dinara,
učinilac će se kazniti zatvorom od jedne do osam godina i novčanom kaznom.

(3) Ako iznos obaveze iz stava 1. ovog člana čije se plaćanje izbegava prelazi sedam miliona i petsto hiljada dinara,

učinilac će se kazniti zatvorom od dve do deset godina i novčanom kaznom."